面倒な住宅ローンの借り換え。そうだ!FPに相談してみよう!

面倒な住宅ローンの借り換え。そうだ!FPに相談してみよう!

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夢のマイホームを購入してから何年も経過。
「理解していたけれど、やはり毎月のローンの返済は大変。住宅ローンの金利がさらに下がったと聞くけれど、我が家もローンの借り換えで、毎月の返済額は安くなるのかな?」
こんな風に考えている方は多くいると思います。

今回は住宅ローンの借り換えでファイナンシャルプランナー(以下、FP)に相談して、トクする方法をご紹介したいと思います。

■こんな人は、借り換えで返済額が減らせるチャンス!

次に挙げる人は、ぜひ借り換えを検討してみましょう。
・変動金利で1.3%を超えている
・固定金利で2.3%を超えている

上記に該当していない方にもチャンスがあります。
残りの返済期間などによっては、変動金利で1%の方でも月々のローンを安くできる場合もあります。微妙なラインという方も一度FPに相談してみましょう!
最近だと無料でシミュレーションしてくれるところもあるので非常に便利ですよね。

2015年12月の金利情勢は過去最低基準でした。
みなさんバブル期の金利が何パーセントだったか知っていますか?1980年代の頃、金利が高い時には7~8%という金利でした。ものすごく高いですよね。2015年12月の全期間固定金利は1.55%です。

例えば、3,000万円の借り入れを35年間で返済する場合を例に考えてみましょう。

【金利7%の場合】
月々返済額:19万1,656円
総返済額:8,049万5,901円

【金利1.55%の場合】
月々返済額:9万2,591円(△9万9,065円)
総返済額:3,888万8,584円(△4,160万7,317円)

総返済額で見ると、なんと約4,000万円もの違いが表れます。金利の差だけでこれだけの違いがあるんですね。金利が低いということは凄くありがたいことですよね。
もちろん、この例はバブル期の高金利時代の話です。

5年前に借りた方(2%の固定金利)だとどうなるか見てみましょう。
※条件は先ほどと同じ

【金利2%の場合】
月々返済額:9万9,378円
総返済額:4,173万9,108円

【金利1.55%の場合】
月々返済額:9万2,591円(△6,785円)
総返済額:3,888万8,584円(△285万524円)

いかがでしょうか?0.5%に満たない差でも285万円の差が生まれます。
金利7%の場合、と比較するとインパクトは薄くなりますが、それでも285万円は非常に大きな金額ですよね。

なお、住宅ローンの借り換えを実施した場合、諸費用が発生します。逆にいうと、諸費用が金額差の範囲であれば、借り換えをした方が得ということですね。
一般的には、諸費用は約50~100万円程度かと思いますので、数年前に住宅購入をしたばかりという方でもメリットが出る可能性が充分にあります。

外食費や娯楽費用を削って1万円を浮かすことは、精神衛生上大変!という方は、ぜひ住宅ローンの借り換えを検討されることをお勧めします。興味がわいた方はFPに相談してみましょう。

なお、Sodanでは対面相談も[無料]で承っておりますので、ローンの借り換え相談をしたい方はお気軽にご相談ください。

■借り換えるならこのローン。銀行ローンとフラット35の違い

さて、住宅ローンはどのような種類があるのでしょうか?
「フラット35」という言葉を聞いたことはありますか?この「フラット35」と一般の住宅ローン(以下、住宅ローン)の違いをご説明します。

一番の違いは、融資元の違いです。
住宅ローンは、直接銀行や信金等の金融機関が融資してくれます。一方フラット35は、融資元は「住宅金融支援機構」という全額政府出資の公的な機関となります。

それでは、住宅ローンとフラット35をそれぞれ比較してみましょう。

<住宅ローン>
固定金利や変動金利等、ローンの取り扱いの種類が豊富です。一般的には、団体信用生命保険がローンの金利に組み込まれています。
そのため「ローンの支払い最中に万が一のことがあった場合、残された家族が返済を続けられるのか?」という心配は不要です。団体信用生命保険によって金融機関が住宅ローンを返済するからです。
また金融機関によっては、がんになった場合ローンの支払いが免除になるなど保険機能付きのローン等特徴のある商品を用意しています。なお、金利や融資条件は金融機関によって異なります。

<フラット35>
基本的に、固定金利の商品のみの取り扱いです。固定金利型の銀行ローンと比較すると金利が低く、融資条件も厳しくないと言えるでしょう。そのため、固定金利を選択する場合は、フラット35に軍配が上がると言えます。注意点としては、団体信用生命保険の加入が別途必要ということです。
ローンの返済額と別枠で、団体信用生命保険料が掛かりますので、借り換えを検討する場合は、現在の返済額と「ローンの返済額+保険料」で、比較する必要があります。

■住宅ローンの借り換えをする前に、FPに相談しよう

借り換えに関しては、直接銀行などの金融機関を訪ねることで実施できます。それでも、借り換え前に一度FPに相談するメリットとは何でしょうか?

やはり、数字的な損得だけでなくライフプランやマネープランに合いそうな返済方法を一緒に考えてくれる事が一番のメリットです。
例えば、「変動金利と固定金利のどちらが良いのか?」というご質問を多く頂きます。毎月の返済額だけで言うと、より金利の低い変動金利の方が月々の返済額を抑えられますが、金利上昇の心配が残ります。ここで重要なのが、その方が月々の返済が上昇するリスクに耐えられるのか?ということです。
返済期間を短期で済ませられる方(頭金をしっかり用意されていて返済期間を長く設定する必要が無い方や、贈与や相続などで繰り上げ返済を一気にできる方)や、金利上昇しても払えるだけの金融資産が用意できそうな方は、金利上昇リスクを心配する必要も少ないと言えるでしょう。逆のケースは固定金利を選択した方が無難でしょう。
ライフプラン、マネープランを示してもらえると自分自身がどちらを選ぶべきかが見えてきますよね。

また、FPに相談するメリットとして、「裏技」を知っていることです。
先ほどのフラット35を例に説明しますと、団体信用生命保険に別枠で入らないといけないと説明しました。これは一見デメリットですが、逆にメリットとなるもあります。
どういうことかと言うと、あえてえて団体信用生命保険には加入しないで、ローンの残高と同じ額の民間の生命保険に加入した方が得というケースもあるのです。
その方の年齢や性別、健康状態など様々な要件で異なりますので、すべての方に当てはまるわけではありませんが、借り換えを検討される方は一度チェックしてみましょう。

大切なお金の話ですので、うまくFPを使いながら検討されると良いでしょう。

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執筆者:平原 直樹
(ブロードマインド株式会社のベテランファイナンシャルプランナー)
第一種証券外務員を保有するお金のプロ!
難しいお金の話を分かりやすく解説します。
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