変動金利で借りた私の住宅ローン。なぜ金利が変動しないの??

変動金利で借りた私の住宅ローン。なぜ金利が変動しないの??

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マイナス金利の影響もあり、空前の低金利になっています。住宅購入を検討している方はもちろん、すでにローンを組んでいる方も、現在の住宅ローンの金利動向が気になっているのではないでしょうか?現在、変動金利で組んでいる方で、「マイナス金利のなか、変動金利にも関わらず借入金利が下がらないのはなぜ……」と疑問に思っている方はいらっしゃいませんか?そんな方に贈るコラムです。

■変動金利はいつ見直されるの?

じつは、ここ20年ほど変動金利の金利はほとんど変わっていません。マイナス金利を経ても、メガバンクの変動金利は、基本2.475%です。ところが、現在新規で変動金利で借りている方は、0.5%程度の金利で借りています。この2%近い差は、何なのでしょうか?

これには、基準金利と適用金利という2つの金利が関係しています。イメージとしては、適用金利=基準金利―優遇幅と考えて頂くと良いでしょう。上記の例でいうと、2.475%が基準金利、0.5%が適用金利ということですね。
なお、優遇幅は、実質的な金融機関の値下げと考えると理解しやすいでしょう。どの商売も同じですが、お客様次第で値下げ幅は異なりますよね。住宅ローンは、銀行からみると、お客様に「お金を貸す」という商品なので、優遇幅を決めるうえで信用力が大きなポイントになるかもしれませんね。

ここで話を金利に戻します。
この適用金利と基準金利ですが、適用金利=新規でローンを組む人に影響する金利で、基準金利=すでにローンを組んでいる方にとって影響する金利です。現在、ますます金利が下がっていますが、基本的に下がっている金利は適用金利です。言い換えれば、優遇幅が広がっているということですね。そのため、新規で住宅ローンを組む方には、メリットが出ている状況ですが、基準金利は変わっていないので、現在変動金利で借りている方の金利には影響が出ません。
そして、基準金利が下がらない限り、現在変動金利で組んでいる方の金利は、今後も基本的に下がりません。過去の金利推移を考えると、今後も変動金利ですでに組んでいる方にとって、金利が下がるということは考えにくいといえるでしょう。

■変動金利で組んでいる場合に考えるべきこと

今後も下がる見込みのない変動金利。では、現在変動金利で住宅ローンを借りている方は、何を意識すれば良いでしょうか?

まずは、住宅ローンの借り換えを検討すると良いでしょう。当然ですが、金利が下がればその分支払利息が減少しますので、単純にさらに金利が低い現在の変動金利に切り替える手もあります。

しかしながら、筆者としては固定金利への借り換えをおすすめしています。前述のように、変動金利で住宅ローンを組んだ場合、自然に金利が下がっていくということは考えにくい状況です。ところが、金利上昇のリスクは、常に付きまといます。マイナス金利の影響で、現在では、長期間の固定金利でも1%程度で、新規のローンが組めます。そのため、5年以上前に変動金利で借りた方や、当初数年間固定金利の方(固定金利期間が終了すると変動金利になります)などは、現在の変動金利での借り入れ金利よりも、借り換え後の長期間固定金利のほうが、金利が低いなんてことも起こりえます。

筆者も最近、5年前に借りた住宅ローンの借り換えを実施しました。筆者の場合は、固定金利から固定金利への借り換えなので、金利も下がり100万円単位でメリットが出ました!資産運用で100万円単位の運用をするのは大変ですが、住宅ローンの場合は手続きをするだけなので、確実にメリットがある資産運用だったと考えています。

借り換えを実施するとなると、住民票の手配から始まり、もろもろ面倒な事務手続きがありますが、それで100万円単位で得するのであれば、躊躇なく動くべきですよね。
みなさんも、是非一度借り換え時にメリットがでるか、シミュレーションをしてみてはいかがでしょうか?

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