夢のマイホーム。住宅ローンの頭金っていくら払えばいいの?

夢のマイホーム。住宅ローンの頭金っていくら払えばいいの?

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今は賃貸だけど、いつかは夢のマイホームを購入しようと思っている方に。
購入する際に気になるのが頭金ですよね。いくらぐらい住宅ローンの頭金を準備しておけば安心なのでしょう。

■住宅ローンの頭金の目安

夢のマイホーム購入。当然ながら大きな出費です。人生で最も大きな買い物と言えるでしょう。住宅購入を検討している方から、「物件価格に対して、いくら位の頭金を用意するべきか?」というご質問を頂くことがあります。
不動産投資も兼ねてのマイホーム購入を考える場合は変わってきますが、頭金はなるべく多く用意した方が安心ですよね。

目安としては、最低でも物件価格の10%は準備するべきと言えるでしょう。

しかし個人的には「頭金を物件の○○%用意する」という考え方よりも、「年収や家族構成にあわせてローン金額を決める」という考え方のほうが大事だと思っています。

たとえば、4,000万円のマンションの購入を検討している3つの家族(いずれも夫、妻は30代)がいたとします。

[Aさん一家]
家族構成:夫(会社員)、妻(専業主婦)、子ども(小学生)
世帯年収:800万円(夫の収入のみ)

[Bさん一家]
家族構成:夫(会社員)、妻(会社員)、子どもなし
世帯年収:800万円(夫500万円、妻300万円)

[Cさん一家]
家族構成:夫(会社員)、妻(専業主婦)、子ども(中学生)、子ども(小学生)
世帯年収:1,000万円(夫の収入のみ)

いずれのご家庭も物件の10%を用意したとすると、頭金の400万円を引いた3,600万円の住宅ローンを組むことになります。

同じ3,600万円のローンですが、お子様が2人のCさん一家とお子様が一人のAさん一家とでローンの負担感は同じでしょうか?
当然2人分の学費を用意しないといけないCさん一家はなるべく住宅ローンを少なくしておく方が安心です。
また、こういった見方もできます。

累進課税(所得が高ければ高いほど税率が引き上げられること)を採用している日本では、世帯年収が同じ800万円のAさん一家とBさん一家でも実質手取り額が変わってきます。ご主人が単独で稼いでいるAさん一家と比較して、夫婦共働きのBさん一家の方が実質手取り額は多くなるはずです。

このように、同じ物件価格だったとしても、ご家庭によって返していける住宅ローンの目安が変わってきます。つまり、一概に頭金の目安は、物件価格の○○%とは言えないのです。

ちなみに、共働きで子どもがいないBさん一家が一番多額のローンを組んでも安心なのでしょうか?
実は、そう単純な話ではありません。将来的にお子様ができ奥様が専業主婦や(扶養範囲の)パート勤務を奥様が選択した場合、3世帯の中で一番世帯年収が低い世帯となってしまいます。

このようにローンを組む場合は、ご希望するお子様の人数や教育プラン、夫婦のキャリアプランなど世帯全体を考える必要があります。これをライフプランと呼んで、私たちFPが重視している内容になります。このライフプランを一緒に考えると、「そもそも住宅を購入する必要が無い」という結論に至ることも珍しくありません。

住宅購入を検討する場合には、ライフプランに沿って「いくらまでのローンなら返していけるか?」を考えていくことが重要です。

■頭金なしでもローンは組めるの?

住宅を購入するに当たり、最近では頭金0円で組めるローン(フルローン)も増えてきました。

例えば、35年間固定金利で有名なフラット35もフルローンで借りることができます。フルローンを利用すれば、頭金なしでも物件を購入することは可能です。しかしながら、きちんと頭金を用意して組んだローンと比較すると金利面などで不利になります。例えば前述の35年間固定のフラット35でフルローンを組んだ場合、ローンの90%は一般の金利が適用されますが、残りの10%の部分には高めの金利が適用されます。

例)物件価格3,000万円の場合

・頭金を300万で、2,700万円のローンを組んだ場合
⇒2,700万円(通常の金利)

・3,000万円のフルローンを組んだ場合
⇒2,700万円部分(通常の金利)+300万円(割高の金利)

人生で最も大きな買い物をするわけですから、フルローンで買うというのは余りに準備不足ですよね。事前にライフプランをしたうえで、ある程度の頭金は用意することをおすすめします。

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執筆者:平原 直樹
(ブロードマインド株式会社のベテランファイナンシャルプランナー)
第一種証券外務員を保有するお金のプロ!
難しいお金の話を分かりやすく解説します。
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