タワーマンションで相続税対策!気になる今後の動向は……?

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両親も高齢期に差しかかってきたから、そろそろ相続のこともしっかり考えてもらいたい!タワーマンションの高層階を購入することで、相続税対策(通称、タワーマンション節税)ができるって話を聞いたんだけど本当かな?制度改正がされるという噂もあるし、実際のところどうなんだろう……。

■タワーマンションによる相続税対策とは?

タワーマンションを購入することで、相続税対策ができるという話を聞いたことはありますでしょうか?聞いたことはあるものの、いまいちピンときていないという方も少なくないかと思いますので、解説したいと思います。

たとえば、あなたが1億円の現金を持っていたとしましょう。その1億円を「現金」のまま保有していたら、相続時にはそのまま1億円として評価されますが、1億円分の「タワーマンション」を購入したとすると、相続時には1億円よりも低く評価されます。なぜなら、相続財産を評価する際には、実売価格ではなく、相続税評価額という別の評価方法を使うことになるからです。

では、もう少し分かりやすくするために不動産の価値を分解してみましょう。不動産の価値は、「土地」+「建物」になりますよね。特に、都市部に関していうと、日本の場合は建物よりも土地のほうが価値が高い傾向にあります。ここでポイントになるのが、高層マンションの「土地」という考え方です。一般的に、土地の評価をする際には、実際の土地の評価を延べ床面積が案分することになります。高層マンションの場合、部屋数は多くあります(多くの延べ床面積があります)が、実際の土地面積はそれほど広くないため、一部屋当たりの土地部分は少なくなるというわけです。つまり、高層マンションの場合、非常に高価である土地部分を少なくすることができるということですね。

そして、最大のポイントは、タワーマンションの「高層階」を買うということです。なぜかというと、現状の相続税評価額でいうと、階による評価の差はありません。しかし実際のところ、タワーマンションの場合、高層階のほうが展望も良く人気が高いですよね。ということは、当然、高層階のほうが実際の売買価格も高くなります。つまり、自分が売り手に回った時にも、値崩れがしにくいというわけです。よって、現金ではなく不動産という形で相続しても、タワーマンションの高層階であれば、換金性が高いといえるでしょう。もちろん、賃貸に出しても高い賃料が期待できますよね。このように、保有している現金でタワーマンションを購入して評価額を下げるというのが、タワーマンションの相続税対策の仕組みであり、高層階を購入することでよりその効果を発揮するというわけですね。

■将来的にはどうなるの?

そんなタワーマンションによる相続税対策ですが、広く認知されたこともあり、将来的には難しくなるのでは?ともいわれています。やはり、あまりに税制上有利な方法のため、何らかの対策が検討される可能性があるということですね。実際のところ、居住者が支払う固定資産税に関して、新築タワーマンションの課税方法の変更を検討しているとのことです。気になる中身に関してですが、中間階は現状のまま、低層階を安くし、その分高層階を高くするという考え方のようです。なお、2018年以降に引き渡しされる「新築マンション」のみが対象となりますので、すでにタワーマンションに居住されている方や中古物件は現状のままの予定です。こういった流れから、相続税対策としてのタワーマンションの購入にもメスが入るのでは?と噂されているわけですね。

しかし、タワーマンションに限らず普通のマンションであっても、角部屋や南向きの部屋など人気の高い(売買金額が高い)部屋というのはありますよね。それにも関わらず、マンションの区分所有権や固定資産税、修繕費などは、すべて部屋の延床面積で計算されています。分譲マンションに住んでいる方であれば理解しやすいかと思いますが、「実売価格に差が出ているにもかかわらず、延べ床面積に応じて評価は同一」というのは、マンションでは一般的な考え方というわけです。そして、これらを全部変更するのか?というとあまり現実的ではないため、「タワーマンションだから」という理由で、前述のような大きな変更が実現されるかどうかについては微妙なところかと思います。

とはいえ、タワーマンションによる相続税対策(タワーマンション節税)に関して、国税庁もチェックしていることは確かですので、検討されている方は税金のプロである税理士に相談しながら進めることをお忘れなく!

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